【銀行員が教える】ダメな住宅ローンの借り方ーーやってはいけないNG集５選

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個人の借入で一番大きい住宅ローン。

しかし、多くの人が間違った住宅ローンの借り方をしています。

住宅ローンの借り方は間違えると、あなたの生活は一気に苦しくなります。

そもそも、生活を苦しくしてまで、自宅を手に入れる必要があるのでしょうか？

今回の記事を見て、住宅ローンの借り方の参考にしていだだけると幸いです。

【関連記事】

『【持ち家か賃貸か】自由を目指すなら家は買うなーー理由４選』

年収と比較して多額のローンを組む

バンクくん

最近は年収の10倍近い住宅ローンを組む人もいるね。

年収と比較して５倍を超えるの住宅ローンは避けるべきです。

ちなみに私は2.3倍くらい。

多くの人が借りれるだけ借りています。

お金をかければかけるほど、当然、条件に合った家を手にすることができるでしょう。

しかし、住宅ローンは多額の借金です。

住宅ローンを借りすぎると、日々の生活が本当に苦しくなります。

マイホームにお金をかける人は、このような気持ちで金額が大きくなりがちです。

この気持ちはわかります。

しかし、年収の５倍を超える借金は返済が大変になると覚えておきましょう。

公務員や上場企業の会社員なら、年収の8倍以上でも借りることは可能ですが、その後に待っているのは地獄です。

バンクくん

出世して、年収が上がれば適正な借入金額になるかもしれないけどね。

確かに、年収は歳を取るたびに増える傾向がありますが、これは一部の大企業ぐらいでしょう。

引用元：国税庁『民間給与実態統計調査（2020年）』

しかも大企業とはいえ、最近ではこのような傾向があります。

• 年功序列見直し
• 終身雇用が維持できなくなっている
• 退職金の減少

カマプ

30年間、サラリーマンの年収は上がっとらんし、終身雇用も終了に向かっとるで。

また、夫婦共働き世帯で、夫婦合算して住宅ローンを借りて自宅を購入する人も多いですが、注意が必要です。

個人的には、夫婦合算でローンを組むことはオススメしません。

銀行員をしていると、離婚した後、住宅ローン支払いに困っている人をたびたび目にします。

今や、離婚する夫婦は3人に１人もいます。

誰しも離婚なんて考えて結婚したわけではありません。

でも、こんなに離婚する夫婦がいるんです。

カマプ

住宅ローンに縛られて、離婚したくてもできひんケースもある。
将来はどうなるかわからん。
夫婦合算で住宅ローンを組むのはキケンや。

家族の理想の家を手に入れたいという気持ちはわかります。

ただ、それによって自由な人生を手放すのは、私は嫌ですね。

最終的には個人の自由ですが、銀行員の私からすると、世帯主の年収5倍以内の住宅ローンにするのがベストです。

年収の5倍を超える物件を購入する場合は、自己資金を！

将来の価値を考えていない

購入を考えている人に対して水を差すようなことを言いますが、

大部分の家は買う金額ほどの価値はありません。

バンクくん

自宅を売却する時、住宅ローンの残りの借入の方が売却代金より高いことの方が多いよね。

これは、多くの不動産は高く売られているということです。

高値が購入すると、自宅を売却する時に、売却金額が住宅ローンよりも低い価格になってしまいます。

バンクくん

でも、売却せずに自分が住むなら困らないよね？

それはその通りですが、売却せざるを得ない場合だってあります。

自宅を売却せざるを得ない時は、こんなケースがあります。

最近ではマンション価格が高騰しているので、購入したよりも高値で売却できる物件が増加しています。

ただ、それでも多くの人の自宅は、売却しようとすると住宅ローンよりも低い金額でしか売れないでしょう。

日本はこれから人口減少・少子高齢化で、不動産はどんどん余ります。

人口減少が解決しない限り、不動産価格が上昇していくことはありません。

解決策としては、リセールバリューを考えて自宅を購入すること。

少なくてもこういう物件は避けましょう。

そもそも、99％の自宅が価格より価値がないと言われています。

自宅を買う際は、このことをしっかり踏まえて買う必要があるでしょう。

個人的には、基本的には賃貸が無難だと考えています。

住宅ローンが家計に与える影響を軽く考えるのはキケンですよ！

購入時にかかる費用を甘く見積もる

自宅を購入する際の費用は

• 新築で5％前後
• 中古で10％程度

項目としては、以下のものがあります。

費用については不動産会社から説明があるでしょう。

ただ説明を鵜呑みにせずに自分で調べましょう。

というのも、かかる費用が含まれていないことが結構あります。

契約した後に、「こんなに費用がかかるなんて」ということにならないためにも、自分でも調べましょう。

自宅購入に関する費用は住宅ローンに含めることができます。

カマプ

費用まで含めてローンを組むことを『オーバーローン』というで。
これはあまりオススメできんな。

費用まで住宅ローンに含めてしまうと、物件を売却する際にローンの方が高くなる可能性を上げてしまいます。

最低でも諸費用は自己資金で支払うようにしましょう。

諸費用までローンに含めたい人は、下記に当てはまるか確認してみましょう。

【諸費用までローンに含めていい人】

• ローンの金利が1％未満で、その分を投資に回す人
• 自己資金を十分持っている人（1,000万円以上）
• リセールバリューが高い物件を購入できた人
• 諸費用を含めても、返済比率が25％以下の人

上記に当てはまっている人でも、諸費用は基本的に自己資金で払った方がいいです。

カマプ

話はそれるが、火災保険はなるべく長期間で契約した方がええで。
当然、長期で契約した方が年単位では安くなる。
また、火災保険は最近値上がり傾向や。
以前は35年契約もできたんやけどな。

返済計画を甘く見積もる

住宅ローンは30年以上もの長い期間、毎月返済していく必要があります。

30年以上も長い期間を支払うにもかかわらず、返済計画が甘い人が多いです。

1年後もどうなるかわからないのに、30年以上もずっと払うことは想像以上に難しいことです。

収支の鉄則は

• 収入は最小限
• 支出は最大限

収入は奥さまの収入やボーナスを含めないこと等、最小限の収入で考えることです。

大部分の人がこれとは逆に、

• 収入は最大限
• 支出は最小限

で考えます。

よく不動産の営業マンが「家賃と同じ支払いで自宅が手に入りますよ」も同じようなもの。

このセールストークを鵜呑みにするのは危険です。

カマプ

家賃と同じ支払い額で自宅が手に入るっちゅーことを真に受けるのはキケンやで。
不動産会社は買ってもらいたいから、費用は最小限になっとるもんやし、含まれていない場合さえある。
リスクは全て購入者にある。
しっかり調べることやで。

自宅購入には様々なリスクがあります。

こういったリスクに30年以上もの間さらされることになります。

コロナ禍では、業種によっては収入が減少し、住宅ローンの支払いができない人も増加しています。

今からの時代は大企業でも安泰なんてことはありません。

サラリーマンは3段階で収入が下がります。

• 55歳くらいの役職定年で3～4割減
• 60歳の定年で5割
• 退職で0に

収入が下がることも考え、計画の際は注意しましょう。

支出は最大限です。

自宅のリフォームや教育資金、家族構成の変更等、特に大きい項目は押さえておきましょう。

金利の変動を甘く見積もる

金利はずっと過去最低と言われながら、今も過去最低です。

しかし、このまま何年も一緒はあり得ません。

金利はいずれ必ず上がります。

最近では、日本以外の諸外国の金利は、アメリカを始め大きく上昇しています。

にもかかわらず、不動産会社の金利の試算はずっと低い金利が続く前提で行っています。

【関連記事】

『【現役銀行員が解説】住宅ローン金利って結局変動と固定どちらがお得？2021年最新版！』

金利は上がるものと考えて計算しましょう。

金利が変わらないことを想定して計画を組むのは危険ですよ。

ただ、ここ最近は、金利が一番低い変動金利が人気です。

【変動金利がオススメの人】

• 返済比率が20％以下と低く、返済に余力がある人
• 大幅に金利が上昇した場合、一括返済できる人

ただ実際は、かつかつの返済だからこそ、変動金利にしている人が多いです。

カマプ

ぎりぎりの返済で、変動金利を組んどる世帯は、金利が上がるだけでいっきに支払いが苦しくなるで。

あなたは住宅ローンを支払うために働く人生を送りたいでしょうか？

私は絶対に嫌です。

住宅ローンを支払う人生が嫌な人は、金利の変動を甘く見てはいけません。

なんたって、返済期間は30年以上もあるんです。

金利が上がる時はあっという間。

カマプ

変動金利が上がってきたら、固定金利に切り替えればいいと思うやつがいると思うが、これはムリやで。
なんたって、先に固定金利が上がるからな。

私は10年固定にしています。

これは10年間は固定で、その後金利が見直させるというもの。

【10年固定金利にした理由】

• 10年間で約3割減少するので、金利が上がっても影響を抑えられる
• 金利上昇を極力抑えつつ、変動金利と比較してもさほど高くない
• 10年後は他の金融機関への借り換えを含めて交渉して何とかする

【こちらも参考に】

『【現役銀行員が解説】住宅ローン金利って結局変動と固定どっちがお得？2021年最新版！』

私は金利が上昇したら一括返済できるほどの財力はありません。

ですので、変動金利の選択はありません。

ただ、とはいえ全期間固定だと金利が結構高くなります。

バランスがいいのは、10年固定金利だと思います。

解決策

絶対に避けるべきことはこれ

バンクくん

ダメな住宅ローンの借り方はいくつかあったけど、一番大切なのはどれだろう？

一番してはいけないのは、多額の住宅ローンを組むことです。

これさえ失敗しなければ、何とかなります。

ですので、住宅ローンを組むときは

この条件に合うものであれば、返済に困ることは基本的にないはずです。

バンクくん

この条件に合う物件がないんじゃないの？
厳しい気が………。

元々資産が1,000万円以上あるといった世帯なら、多少オーバーするのは問題ないです。

ただ、基本的には条件に合わないのであれば賃貸が無難です。

将来値上がりするのであれば問題ありませんが、素人ではそれはわかりませんし、そもそも将来値上がりするような物件は市場に出る前に富裕層に変われるのがオチです。

カマプ

価値があるような物件は市場には出らんからな。
水面下で資産家に買われてるで。

銀行員をしていると、不動産会社の社長と話す機会もよくあります。

社長の話を聞いてみると、最初はお得意先に紹介しているものです。

市場に出る前の情報を資産家に紹介することで、その不動産業者の価値が上がりますからね。

自宅を購入する時は銀行の比較を

物件の価格を抑えると比較すると、大きな効果にはなりませんが、住宅ローンを組む銀行をしっかり比較することで、支払総額をかなり抑えることはできます。

金額が大きくなればなるほど、金利の影響は大きく受けることになりますからね。

カマプ

住宅ローンを組む際に、銀行の比較は必須やで。

当たり前ですが、金融機関によって特徴は変わります。

【金融機関の特徴】

今は価格.com等で比較できるとはいえ、自分にとって一番良い条件を見つけるのはかなりめんどうです。

というのも、金融機関によって住宅ローンの適用金利はかなり複雑になっています。

銀行員の私でも、住宅ローンをどの金融機関でするか検討した際は、調べるのに相当時間を使いました。

バンクくん

住宅ローンの比較は何を使ってするのがいいのかな？

比較するならモゲチェック

オススメは『モゲチェック』

元々こちらのサイトを知ったのは、リベ大の両学長🦁です。

「ほうほうサイトがあるのか」と見てみると、これはかなり便利！

【モゲチェックの特徴】

• オススメ・変動・固定（10年、20年、35年）とランキングが細かくわかれている。
• 希望条件からオススメの住宅ローンがわかる。
• 最近の金利情報等、住宅ローンに関する知識が勉強できる。

無料で使えるサービスですので、新規で住宅ローンを検討している人だけでなく、借り換えを検討している人も使った方が良いサービスでした。

これだけのサービスにもかかわらず『無料』とは驚きです。

リンクをこちらに貼っているので、住宅ローン選びに失敗したくない人はのぞいてみて下さい。

モゲチェック

カマプ

住宅ローンは選択を間違うともったいないで。
失敗したから、別の銀行に行こうと思っても、手数料がかかるかなー。
しっかり確認するんやで。

まとめ

住宅ローンの組み方を間違えると、金額が大きい分取り返しがつかなくなります。

今回のポイントに注意して、失敗がないようにしましょう。

住宅ローンを比較するなら、モゲチェックをお忘れなく！

以上です。

ありがとうございました。